다주택자 규제와 DSR의 벽 앞에서, 법인 명의로 아파트를 취득하는 방법을 고민하고 계신가요? 분명 법인이라는 도구는 잘만 활용하면 강력한 절세의 방패가 될 수 있습니다.
하지만 잘못 접근하면 돌이킬 수 없는 세금폭탄의 덫이 될 수도 있습니다. 이 글은 취득세, 종합부동산세, 양도세라는 3대 부동산 세금을 중심으로, 개인 매수와 법인 매수의 차이점을 숫자를 통해 명확히 비교 분석하는 전문 세무 가이드입니다.
1. 장점: 법인 명의 아파트 매수의 3가지 절세 효과
법인 명의 취득이 주목받는 이유는 명확한 세금 혜택 때문입니다.
1) 양도소득세 절감 효과
가장 큰 장점입니다. 개인이 2년 미만 단기 보유 주택을 팔면 60~70%의 높은 양도소득세율이 적용되고, 다주택자는 기본세율에 최대 30% p까지 중과됩니다. 하지만 법인은 보유 기간이나 주택 수와 무관하게 기본 법인세율 9~24%에 주택 양도차익에 대한 추가과세 20%만 적용됩니다. 단기 매매를 계획하거나 이미 여러 주택을 보유한 다주택자에게는 법인이 절대적으로 유리할 수 있습니다.
2) 종합부동산세 부담 완화
과거에는 법인의 종합부동산세 부담이 매우 컸으나, 2025년 현재 규제가 일부 완화되었습니다. 개인 다주택자의 경우 높은 누진세율이 적용되지만, 법인은 상대적으로 예측 가능한 세율이 적용되어 고가 주택을 여러 채 보유할 경우 개인보다 유리한 지점이 발생할 수 있습니다.
3) 비용 처리의 유연성
법인 명의로 아파트를 취득하고 임대 사업을 할 경우, 대출이자, 감가상각비, 각종 수리비, 관리비 등을 법인의 비용으로 처리하여 과세표준, 즉 세금을 내는 기준 금액을 낮출 수 있습니다. 이는 개인이 할 수 없는 법인만의 강력한 장점입니다.
2. 단점: 세금폭탄이 될 수 있는 3가지 함정
장점만 보고 섣불리 법인을 설립했다가는 더 큰 세금 문제에 부딪힐 수 있습니다.
1) 높은 취득세율 (개인 대비 절대적 불리)
가장 큰 단점입니다. 개인이 생애최초 등의 혜택으로 1%대의 낮은 취득세를 내는 것과 달리, 법인은 주택 수나 지역과 무관하게 기본적으로 12%라는 매우 높은 취득세율이 적용됩니다. 아파트 취득 단계에서부터 막대한 초기 비용이 발생하는 것입니다.
2) 법인 자금의 개인화 문제 (가지급금)
법인이 아파트를 팔아서 번 돈은 법인의 돈이지, 대표이사인 나의 돈이 아님을 명심해야 합니다. 이 돈을 내가 개인적으로 사용하려면 급여나 배당의 형태로 가져와야 하며, 이때 근로소득세나 배당소득세가 추가로 발생합니다. 이 과정을 무시하고 법인 돈을 마음대로 쓰면 세무조사의 원인이 되는 가지급금 문제가 발생합니다.
3) 법인 유지 및 관리의 번거로움
법인은 설립 등기부터 사업자 등록, 매년 필요한 세무 기장과 법인세 신고 등 유지하고 관리하는 데 상당한 비용과 시간이 소요됩니다. 이러한 부가적인 번거로움도 반드시 고려해야 합니다.
만약 법인 명의 매수를 고민하는 이유가 DSR 규제를 우회하려는 목적이라면, 이는 매우 위험한 생각입니다. 아래 글에서 그 위험성을 반드시 확인하세요.
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양도차익 5억 원일 때, 개인 vs 법인 세금 비교
이해를 돕기 위해, 다주택자인 박 대표님의 사례를 통해 실제 세금 차이를 계산해 보겠습니다.
상황: 조정대상지역에 2 주택을 보유한 박 대표님이 2년 보유한 아파트를 팔아 5억 원의 양도차익을 보았습니다.
- 개인으로 양도했을 경우: 기본 양도소득세율 최고 구간(45%)에 다주택자 중과세율(20%)이 더해져, 지방소득세를 포함하면 양도차익의 약 70%에 가까운 세금이 부과될 수 있습니다. 예상 세금은 약 3억 5천만 원에 육박합니다.
- 법인으로 양도했을 경우: 법인세율(과세표준 2억 초과분 19%)에 주택양도차익 추가과세(20%)를 더하면 약 39%의 세율이 적용됩니다. 예상 세금은 약 1억 9천5백만 원 수준입니다.
결과적으로, 이 사례에서는 법인으로 양도했을 때 개인보다 약 1억 5천만 원 이상의 막대한 절세 효과가 발생합니다. 이처럼 구체적인 숫자 계산 예시 하나가 이 전략의 핵심을 보여줍니다.
3. 개인 vs 법인, 부동산 세금 핵심 비교표
복잡한 내용을 한눈에 비교할 수 있도록 표로 정리했습니다.
| 구분 | 개인 | 법인 |
|---|---|---|
| 취득세 | 1~3% (주택수, 가액 따라 차등) | 12% (단일세율, 절대적 불리) |
| 보유세(종부세) | 기본공제 후 누진세율 | 기본공제 없이 단일세율 |
| 양도세 | 6~45% (누진세율, 다주택자 중과) | 9~24% 법인세 + 20% 추가과세 (상대적 유리) |
정확한 세법 정보는 국세청 웹사이트에서 확인하는 것이 가장 중요합니다.
4. 법인 명의 매수, 전문가의 설계가 필수입니다
지금까지 법인 명의 아파트 매수의 장점과 단점을 세금 중심으로 알아보았습니다. 결론적으로 법인 명의 취득은 양도세 측면에서는 유리하지만, 취득세 단계에서는 매우 불리하며 유지 관리도 까다롭습니다. 단순히 세율만 비교해서 결정할 문제가 결코 아닙니다.
나의 투자 기간, 자금 출처, 향후 계획까지 모두 고려한 정교한 세무 전략이 필요합니다. 따라서 법인 설립부터 운영, 매각까지 모든 과정을 아우르는 부동산 전문 세무사 및 법무사의 원스톱 컨설팅을 통해 후회 없는 결정을 내리시길 바랍니다.
