개인보다 10배 비싸다? 법인으로 부동산 투자를 고려하시는 대표님들이 가장 먼저 부딪히는 벽은 바로 취득세입니다. 개인은 주택 수에 따라 1~3%의 세율을 적용받지만, 법인은 투기 억제를 위해 취득가액이나 주택 수와 상관없이 법인 아파트 취득세율이 기본 12%로 고정되어 있습니다.
10억짜리 아파트를 사면 세금만 1억 2천만 원을 내야 하는 셈입니다. 그럼에도 불구하고 많은 분이 법인을 활용하는 이유는 종부세 절세나 대출 활용성 때문입니다. 이 글은 12%의 세금 폭탄을 피할 수 있는 법인 주택 취득세 중과 제외 조건과, 부족한 자금을 현명하게 해결하는 방법을 총정리해 드립니다.
12% 안 내도 된다? 법인 주택 취득세 중과 제외 대상
모든 주택이 12%인 것은 아닙니다. 틈새시장은 분명 존재합니다. 지방세법 시행령에 따라 법인 주택 취득세 중과 제외 대상에 해당하면 일반 세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다.
- 공시가격 1억 원 이하 주택: 정비구역(재개발 재건축)으로 지정된 곳은 제외됩니다. 이를 노린 지방 소형 아파트 투자가 한때 성행하기도 했습니다.
- 사원용 주택: 종업원의 거주를 목적으로 취득하는 주거용 부동산(전용면적 60㎡ 이하 등 요건 충족 시)은 중과에서 배제됩니다.
투자하려는 아파트의 정확한 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 즉시 확인 가능합니다.
주의사항: 설립 5년 미만이라면? 법인 취득세 중과 5년의 함정
세금 폭탄은 취득세에만 있는 것이 아닙니다. 수도권 과밀억제권역 내에 법인을 설립한 지 5년이 지나지 않았다면, 부동산 취득 시 등록면허세가 3배 중과될 수 있습니다. 이를 법인 취득세 중과 5년 이슈라고 합니다. 단순히 10억 아파트 취득세만 계산할 것이 아니라, 법인의 연식과 소재지까지 꼼꼼히 따져봐야 가산세 폭탄을 피할 수 있습니다.
12% 세금 낼 현금이 부족하다면? 법인 아파트 담보 대출
법인 투자의 가장 큰 매력은 대출입니다. 취득세가 12%나 되다 보니 초기 자금이 많이 들어갑니다. 하지만 법인은 개인(DSR 규제)과 달리 대출 한도가 넉넉합니다. 부족한 매수 자금과 세금은 사업자 아파트 담보 대출이나 법인 운전 자금 대출을 활용해 해결하는 것이 일반적입니다.
법인 아파트 취득 시 가장 큰 장점은 개인보다 대출 규제(LTV 80%)가 덜하다는 점입니다. 높은 취득세를 내고도 남을 만큼 넉넉한 사업자 아파트 담보 대출 한도를 1분 만에 조회해 보세요. 초기 투자 비용의 부담을 획기적으로 줄일 수 있습니다.
아파트가 부담된다면? 법인 오피스텔 취득세 4.6%
아파트 규제가 너무 심하다면 시선을 돌려볼 필요가 있습니다. 오피스텔은 주택이 아닌 업무시설로 분류되어, 법인이 취득하더라도 중과세 없이 법인 오피스텔 취득세 4.6%가 적용됩니다. 이는 다주택 법인에게 매우 유리한 조건이며, 주택 수에 포함되지 않아 법인 부동산 취득세 계산이 단순하다는 장점이 있습니다.
부동산 대출을 통해 자금을 마련하는 구체적인 방법이 궁금하다면 아래 글을 참고해 보세요.
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아파트 취등록세 계산, 비교가 필수
예를 들어 6억 원 아파트를 매수할 때 개인과 법인의 세금 차이는 엄청납니다.
| 구분 | 개인 (1주택) | 법인 |
|---|---|---|
| 세율 | 1.1% | 13.2% (지방세 포함) |
| 세액 | 660만 원 | 7,920만 원 |
매수 계약금을 넣기 전에 반드시 위택스의 지방세 미리 계산 기능을 통해 예상 세액을 확인하셔야 합니다. 세금은 세무사에게, 자금은 금융 전문가에게 상담받아 철저한 자금 계획을 세우시길 바랍니다.
