부모님의 갑작스러운 별세로 슬픔에 잠길 겨를도 없이 상속 문제에 직면하게 되셨나요? 특히 이미 집을 한 채 가지고 있는 상태에서 부모님의 집을 상속받게 되면 덜컥 2주택자가 되어 세금 폭탄을 맞지 않을까 걱정부터 앞서게 됩니다. 하지만 너무 걱정하지 마세요.
우리 세법은 부득이한 사유로 다주택자가 된 상속인들을 보호하기 위해 상속 주택으로 인한 1가구 2주택 비과세 특례를 마련해 두고 있습니다. 핵심은 어떤 집을 언제 파느냐입니다.
순서만 잘 지키면 1가구 1주택 비과세 요건을 그대로 적용받아 양도세를 한 푼도 내지 않을 수도 있습니다. 이 글은 복잡한 상속주택 양도세 비과세 조건을 알기 쉽게 정리하고, 가장 유리한 절세 전략을 제시해 드립니다.
일반 주택을 먼저 팔면 주택 수 제외
가장 중요한 원칙은 상속주택 주택 수 제외 특례를 활용하는 것입니다. 상속개시일(사망일) 당시 보유하고 있던 일반 주택을 먼저 양도할 경우, 상속 주택은 없는 것으로 간주하여 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 적용받습니다.
즉, 기존에 내가 살던 집을 팔 때는 상속받은 집 때문에 비과세가 깨질 걱정을 할 필요가 없습니다. 이는 상속으로 인한 1가구 2주택 상황에서 가장 강력한 절세 혜택입니다.
💡 주의사항
반드시 일반 주택을 먼저 팔아야 합니다. 상속받은 주택을 먼저 팔면 과세 대상이 됩니다.
상속 주택을 먼저 팔아야 한다면? 5년 이내 양도 특례
그렇다면 상속받은 집을 먼저 팔고 싶을 땐 어떻게 될까요? 원칙적으로는 과세 대상입니다. 하지만 상속 개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우, 일반 과세(기본 세율)를 적용받으며 중과세 대상에서 배제됩니다. 과거에는 2년 이내였으나 세법 개정으로 기간이 늘어났습니다.
일반적인 일시적 2주택 비과세 요건과 비교해 보시려면 아래 글을 참고하세요.
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주의사항: 상속받은 농가주택 및 공동 상속 이슈
시골에 있는 상속받은 농가주택의 경우, 특정 요건(읍/면 지역, 기준시가 등)을 충족하면 일반 주택 양도 시 주택 수에서 영구적으로 제외되기도 합니다. 또한 형제들과 공동으로 상속받은 경우, 상속 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 간주되므로 소수 지분권자는 주택 수에 포함되지 않는 혜택을 볼 수 있습니다. 이러한 디테일을 챙겨야 억울한 세금을 막을 수 있습니다.
양도세 계산, 혼자 하려다 큰코다칩니다
상속 주택의 취득 가액은 상속개시일 현재의 시가로 결정됩니다. 만약 감정평가를 받지 않고 기준시가로 신고했다가 나중에 양도할 때 취득가가 낮아져 엄청난 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 복잡한 계산은 국세청 홈택스 모의 계산이나 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
순서가 생명입니다, 매도 전 세무 상담 필수
상속으로 2주택이 되었다고 해서 무조건 세금을 내는 것은 아닙니다. 하지만 무엇을 먼저 파느냐에 따라 세금은 0원이 될 수도, 수억 원이 될 수도 있습니다. 상황이 복잡할수록 섣불리 매매 계약을 체결하지 마시고, 반드시 세무 전문가와 상담하여 비과세 조건을 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다. 한 번의 상담이 여러분의 소중한 자산을 지켜줍니다.
