보증금 대출을 알아보려 등기부등본을 떼어봤는데, 우리 집에 모르는 은행 이름의 근저당권이 설정되어 있어 불안하신가요? 집주인의 대출인 근저당 때문에 내 보증금 대출이 불가능할까 봐, 혹은 나중에 보증금을 떼일까 봐 걱정되실 겁니다.
하지만 근저당이 설정되어 있다고 해서 무조건 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 가장 중요한 것은 안전 기준을 확인하는 것입니다.
이 글은 내 보증금이 안전한지, 그리고 대출이 가능한지를 직접 확인하는 선순위 권리 분석 방법을 명확하게 알려드립니다.
1. 등기부등본의 순서가 모든 것을 결정합니다
부동산의 모든 권리 관계는 등기부등본에 기록된 날짜 순서대로 정해집니다. 만약 집이 경매에 넘어가는 최악의 경우, 등기부등본에 먼저 등록된 권리부터 순서대로 돈을 돌려받게 됩니다. 이를 선순위 권리라고 합니다.
금융기관은 보증금 대출 심사 시, 집주인의 대출인 근저당이 나보다 먼저 설정되어 위험성이 없는지 확인하기 위해 바로 이 선순위 권리를 분석합니다.
2. 내 보증금 안전도 및 대출 가능성, 3단계 자가 진단법
복잡해 보이지만, 아래 3단계에 따라 직접 확인해 볼 수 있습니다.
1단계: 필요 정보 3가지 수집하기
정확한 계산을 위해 아래 세 가지 정보를 먼저 확인해야 합니다.
- 우리 집 등기부등본: 대한민국 법원 인터넷등기소에서 700원으로 발급 가능합니다. 서류의 을구 항목에서 근저당권의 채권최고액을 확인합니다.
- 우리 집 현재 시세: KB부동산이나 네이버부동산 등에서 현재 아파트 시세를 확인합니다.
- 나의 보증금액: 내가 작성한 임대차계약서에 기재된 보증금액을 확인합니다.
2단계: 안전 공식에 대입하여 계산하기
금융기관이 판단하는 일반적인 안전 기준 공식은 다음과 같습니다.
(선순위 채권최고액 + 나의 보증금) < (아파트 시세의 70~80%)
[계산 예시]
- 아파트 시세: 5억 원
- 등기부등본상 선순위 채권최고액: 2억 원
- 나의 보증금: 1억 원
- 안전 기준선: 3억 5,000만 원 (5억 원의 70%)
- 계산: (2억 원 + 1억 원) = 3억 원
3단계: 결과 분석 및 다음 행동 결정하기
위 계산 결과를 바탕으로 나의 상황을 판단합니다.
- 안전 범위 이내일 경우
위 예시처럼 (2억+1억) = 3억 원이 안전 기준선인 3억 5천만 원보다 낮습니다. 이 경우 당신의 보증금은 비교적 안전하다고 판단되며, 이를 담보로 한 대출 가능성이 높습니다. - 안전 범위 초과 시
만약 계산 결과가 안전 기준선을 초과한다면, 당신의 보증금은 위험에 노출될 수 있습니다. 이 경우 신규 보증금 대출은 사실상 불가능하며, 보증금 보호를 위한 다른 조치(전세보증보험 가입 등)를 알아보는 것이 시급합니다.
만약 보증금이 소액이라면, 법적으로 최우선으로 보호받는 금액이 있습니다. 아래 글에서 자세한 내용을 확인해 보세요.
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3. 안전 범위 확인 후, 대출 가능한 금융사 선택하기
자가 진단 결과, 보증금이 안전 범위 내에 있다면 여러 금융사에서 보증금 대출을 알아볼 수 있습니다.
- 1 금융권 은행: 가장 낮은 금리를 제공하지만, 심사 기준이 매우 보수적입니다. 선순위 근저당 금액이 시세 대비 매우 낮고, 신청인의 신용 및 소득 조건이 우량할 경우에 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.
- 2 금융권 (저축은행 등): 1 금융권보다 유연한 심사 기준을 가지고 있습니다. 선순위 근저당이 있더라도 LTV 비율에 여유가 있다면 가장 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 집주인 동의가 필요 없는 상품도 많습니다.
여러 저축은행의 보증금 대출 상품을 비교해보고 싶다면, 아래 글이 도움이 될 수 있습니다.
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4. 불안하다면 전문가의 무료 진단부터 받아보세요
지금까지 근저당 있는 집에 사는 세입자가 보증금 대출을 받기 위해 확인해야 할 사항들을 알아보았습니다. 핵심은 등기부등본의 채권최고액을 확인하고, 내 보증금이 안전한 범위 내에 있는지 직접 계산해 보는 것입니다.
하지만 부동산 권리 분석은 매우 복잡하고 어려운 영역입니다. 혼자서 판단하기 불안하다면, 내 보증금 안전도 및 대출 가능액을 무료로 진단해 주는 전문가의 도움을 먼저 받아보는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다.
