이사 가려는데 대출 막히나요? 일시적 1 가구 2 주택의 골든타임
새 집으로 이사를 계획하며 부푼 꿈을 꾸고 있지만 기존 집이 아직 팔리지 않아 1 가구 2 주택 담보대출 가능 여부를 걱정하는 분들이 많습니다. 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 대출 문턱이 높아진 것은 사실입니다. 하지만 이사를 위한 일시적 2 주택 상황이라면 이야기가 다릅니다.
기존 주택을 정해진 기간 내에 팔겠다는 약속 즉 처분 조건부 약정을 맺으면 1주택자와 동일한 혜택을 누릴 수 있는 골든타임이 열립니다. 이 글은 규제지역과 비규제지역을 아울러 1 가구 2 주택 담보대출 한도를 최대로 받는 방법을 정리해 드립니다.
핵심은 지역, 비규제지역 1가구 2 주택 대출 한도 LTV
대출 한도를 결정하는 가장 중요한 요소는 바로 주택이 위치한 지역입니다. 서울 강남 3구와 용산을 제외한 대부분의 지역 즉 비규제지역 1 가구 2 주택 대출 조건은 파격적입니다.
| 구분 | 비규제지역 (대부분의 지역) | 규제지역 (강남3구+용산) |
|---|---|---|
| 1주택자 (처분조건부) | LTV 70% (생애최초 80%) | LTV 50% |
| 2주택자 (단순보유) | LTV 60% | 원칙적 금지 (LTV 0%) |
즉 비규제지역에서는 기존 집을 처분하겠다고 서약하면 무주택자 간주 혜택을 받아 LTV 70%까지 대출이 가능합니다. 반면 처분 조건 없이 2채를 모두 가져가겠다면 LTV 60%가 적용됩니다. 내 아파트 시세를 확인하여 예상 한도를 미리 가늠해 보는 것이 좋습니다.
KB부동산 시세 조회는 KB부동산에서 가능합니다.
서울 강남3구 용산 입성 전략, 규제지역에서의 조건
그렇다면 투기과열지구인 규제지역은 어떨까요. 이곳에서도 일시적 2주택 전략은 유효합니다. 기존 주택 처분 기한(통상 2~3년) 내에 매도한다는 조건 하에 LTV 50%를 적용받을 수 있습니다.
다만 다주택자 중과세나 한도 제한이 더 엄격하므로 자금 계획을 더욱 보수적으로 세워야 합니다. 처분 기한은 정책에 따라 변동될 수 있으니 신청 시점에 금융위원회 발표나 은행 지침을 꼭 확인해야 합니다.
규제지역의 상세 대출 조건은 아래 글에서 확인할 수 있습니다.
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집 살 때 말고 현금이 필요할 때, 2 주택자 생활안정자금 대출
집을 새로 사는 것이 아니라 이미 보유한 주택을 담보로 사업 자금이나 의료비 등을 마련하는 경우를 생활안정자금 대출이라고 합니다. 이 부분은 자금 운용의 핵심입니다. 과거에는 연간 1억 원이라는 한도가 있었지만 현재는 폐지되었습니다.
즉 2주택자 생활안정자금 대출은 LTV와 DSR 범위 내라면 집을 팔지 않고도 최대 10억 원 이상까지 자금을 마련할 수 있습니다. 이는 전세 세입자를 내보내기 위한 전세퇴거자금 대출 용도로도 활용 가능합니다.
생활안정자금 대출 한도가 궁금하다면 아래 글을 참고하세요.
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처분 서약 위반 시 불이익과 내 한도 조회 팁
일시적 2주택 제도는 실수요자를 위한 혜택입니다. 만약 약속한 기한 내에 기존 주택을 처분하지 못하면 대출금 전액 회수는 물론 향후 3년간 주택 관련 대출이 금지되는 강력한 페널티를 받게 됩니다.
또한 모든 대출의 최종 관문은 DSR 40%입니다. 소득 대비 부채 비율을 충족하지 못하면 LTV가 70%라도 한도는 줄어듭니다. 복잡한 계산 때문에 고민하기보다 금리 비교 플랫폼이나 은행 앱의 가조회 서비스를 이용해 내 DSR로 계산된 실제 한도를 1분 안에 확인해 보시길 바랍니다.
