이미 주택담보대출이 있는데, 급한 사업자금이나 생활자금이 필요해서 은행에 추가 대출을 문의했다가 DSR 규제 때문에 거절당하셨나요? 1 금융권의 높은 문턱에 막혀 자금 계획에 차질이 생겨 막막하실 겁니다. 하지만 1 금융권의 거절이 끝이 아닙니다.
DSR 규제에서 비교적 자유로운 2금융권에서는 아파트 후순위 담보대출로 LTV 90%까지도 가능한 상품이 존재합니다. 이 글은 후순위 담보대출의 정확한 한도 계산법과 실제 취급 금융사, 그리고 최신 금리까지 명확하게 알려주는 전문 가이드입니다.
1. 후순위 담보대출, LTV 한도는 어떻게 결정될까?
후순위 담보대출의 한도는 간단한 공식만 알면 누구나 직접 계산해 볼 수 있습니다.
핵심 계산법: (KB시세 x LTV) - 선순위 대출금액(채권최고액)
후순위 대출 한도는 다음과 같이 계산됩니다. 먼저 현재 거주 중인 아파트의 KB시세를 확인합니다. 여기에 금융사가 적용하는 LTV 비율을 곱하면 총 대출 가능 한도가 나옵니다. 마지막으로, 이 총한도에서 현재 받아둔 선순위 대출의 원금이 아닌, 등기부등본상의 채권최고액을 빼면 내가 추가로 받을 수 있는 정확한 후순위 대출 한도가 됩니다. 채권최고액이란 은행이 이자 연체 등을 대비해 실제 대출 원금의 110~120% 수준으로 설정하는 일종의 안전장치입니다.
[우리 집 후순위 한도, 직접 계산해보기 예시]
- (A) KB시세: 10억 원
- (B) 적용 LTV: 90%
- (C) 총 한도 (A x B): 9억 원
- (D) 선순위 채권최고액: 5억 2천만 원 (원금 4억의 130%)
- 👉 나의 추가 한도 (C - D): 3억 8천만 원
1 금융권 vs 2 금융권의 LTV 차이
1 금융권 은행은 보통 LTV 70%를 매우 엄격하게 적용하며 DSR 규제까지 보기 때문에 추가 한도가 거의 나오지 않습니다. 하지만 2 금융권 저축은행 등은 아파트의 가치를 더 높게 평가하여 LTV를 85%에서 최대 95%까지 공격적으로 적용하기 때문에 더 높은 추가 한도를 기대할 수 있습니다.
주요 신청 자격 조건은?
기본적으로 아파트를 소유한 본인 또는 공동명의자여야 하며, 대출 원리금을 상환할 수 있는 능력을 증명할 수 있는 소득 증빙이 가능한 직장인, 개인사업자, 프리랜서 등을 대상으로 합니다.
2. LTV 90% 이상 가능한 후순위 취급 금융사
아파트 후순위 담보대출은 주로 다음과 같은 금융권에서 활발하게 취급하고 있습니다.
1순위: 저축은행
아파트 후순위 담보대출 시장에서 가장 활발하고 경쟁력 있는 상품을 제공하는 핵심 금융권입니다. OK저축은행, 웰컴저축은행 등 대부분의 대형 저축은행에서 관련 상품을 찾아볼 수 있습니다.
2순위: 캐피탈사
저축은행과 함께 후순위 대출의 주요 취급처입니다. 빠른 심사 속도가 장점일 수 있으나, 금리 조건을 저축은행과 꼼꼼히 비교해볼 필요가 있습니다.
3순위: P2P 금융 및 정식 등록 대부업체
2금융권에서도 한도가 부족할 경우 고려해 볼 수 있는 대안입니다. 다만, 금리가 더 높고 안정성을 반드시 확인해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다.
이미 많은 부채를 가지고 추가 대출을 알아보는 상황이라면, 아래 글을 통해 위험 관리 방법을 먼저 확인해 보세요.
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3. 실제 금리 및 신청 전 주의사항
높은 한도가 가능한 만큼, 반드시 알아두어야 할 현실적인 조건과 주의사항이 있습니다.
예상 금리: 연 7% ~ 20% (고금리 주의)
은행보다 리스크가 높은 2순위 담보인 만큼, 금리는 일반 주택담보대출보다 훨씬 높습니다. 신청자의 신용도에 따라 다르지만 보통 연 7% 이상의 중금리에서 시작하여 법정 최고금리인 20%에 가까울 수 있다는 점을 명확히 인지해야 합니다.
주의사항: 과도한 부채의 위험성
LTV를 최대로 활용하여 추가 자금을 마련하는 것은, 주택 가격 하락 시 담보 가치가 총대출액보다 낮아지는 깡통주택의 위험에 노출될 수 있음을 의미합니다. 반드시 감당할 수 있는 범위 내에서 계획을 세워야 합니다.
대출 자금을 사업 목적으로 활용할 계획이라면, 아래 가이드라인을 먼저 참고하시기 바랍니다.
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모든 금융상품의 금리는 금융감독원 금융상품 통합비교공시 사이트에서 직접 비교해 볼 수 있습니다.
4. 가장 높은 한도를 찾으려면 '1분'만 투자하세요
지금까지 은행에서 거절당했을 때 대안이 될 수 있는 아파트 후순위 담보대출의 모든 것을 알아보았습니다. 가장 중요한 점은 금융사마다, 그리고 시시각각 변하는 부동산 정책마다 나의 아파트 추가 대출 한도는 계속 달라진다는 것입니다.
여러 곳에 불필요하게 신용 조회를 하여 기록을 남기기 전에, 우리 집 추가 대출 가능 한도 1분 만에 알아보기 서비스를 통해 신용 영향 없이 가장 정확하고 높은 한도를 지금 바로 확인해 보는 것이 현명한 선택입니다.
