회사 돈으로 집을 사도 될까 고민하는 대표님들이 많습니다. 법인의 자금을 활용하거나 대출 규제를 피하기 위해 법인 명의 부동산 취득을 고려하지만 2025년 현재의 세법 환경은 과거와 많이 다릅니다. 무턱대고 구입했다가는 절세는커녕 감당하기 힘든 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
이 글은 법인명의 아파트 구입 시 반드시 알아야 할 취득세 중과 종부세 페널티 그리고 대표이사 거주 리스크까지 총정리하여 회사의 자산을 지키는 방법을 알려드립니다.
법인 아파트 취득세 12%의 진실
개인이 아파트를 살 때와 법인이 살 때의 가장 큰 차이는 바로 취득세입니다. 개인은 주택 수와 가격에 따라 1퍼센트에서 3퍼센트의 세율을 적용받지만 법인은 다릅니다. 수도권 등 조정대상지역 내에서 법인이 주택을 취득할 경우 취득세 중과 규정에 따라 무려 12퍼센트의 세금을 내야 합니다.
10억 원짜리 아파트를 산다면 취득세만 1억 2천만 원이 발생하는 셈입니다. 이는 개인 간 거래와 비교했을 때 압도적으로 높은 비용이므로 초기 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.
지방세 및 취득세 관련 상세 정보는 위택스(Wetax)에서 확인하실 수 있습니다.
법인 주택 종부세와 공제 혜택 박탈
보유세인 종합부동산세는 법인에게 더 가혹합니다. 개인은 1세대 1 주택의 경우 12억 원 다주택자는 9억 원의 기본 공제 혜택이 있어 일정 금액 이하는 세금을 내지 않습니다. 하지만 법인은 종부세 기본공제 배제 대상입니다.
| 구분 | 개인 (1세대 1주택) | 법인 |
|---|---|---|
| 기본 공제 | 12억 원 | 0원 (공제 없음) |
| 세율 | 0.5~2.7퍼센트 (누진세율) | 2.7퍼센트 또는 5.0퍼센트 (단일 최고세율) |
즉 공제 금액이 0원이므로 보유한 주택 공시가격 전체에 대해 최고 세율이 적용됩니다. 매년 수천만 원의 종부세 고지서를 받게 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
종합부동산세 과세 대상 및 계산은 국세청 홈택스에서 조회 가능합니다.
법인 주택 대표이사 거주 리스크
가장 많이 하는 실수가 법인 돈으로 산 아파트에 대표나 주주 가족이 거주하는 것입니다. 이는 세법상 업무무관 가지급금으로 간주됩니다. 법인명의 아파트에 대표가 실거주할 시 다음과 같은 문제가 발생합니다.
- 가지급금 인정이자: 대표가 법인 돈을 빌려 쓴 것으로 보아 법인은 이자 수익에 대한 법인세를 내야 하고 대표는 이자를 낸 것으로 처리해야 합니다.
- 상여 처분: 대표가 적정 임대료를 내지 않고 살면 그 이익만큼을 대표의 급여 즉 상여로 보아 소득세가 폭탄처럼 늘어납니다.
- 횡령 및 배임: 세금 문제를 떠나 주주들에 의해 횡령이나 배임 혐의로 고소당할 수 있는 심각한 법적 리스크도 존재합니다.
법인 주택 구입 자금 마련을 위해 사업자 대출을 고려한다면 아래 글을 참고하세요.
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합법적인 절세 전략, 법인명의 아파트 숙소 구입 활용법
그렇다면 법인이 아파트를 살 수 있는 유일한 탈출구는 무엇일까요? 바로 직원용 기숙사 즉 사택으로 활용하는 것입니다.
법인명의 아파트를 직원 숙소로 구입하여 직원이 거주한다는 사실이 입증되면 관련 비용을 법인 비용 처리할 수 있으며 종부세 합산 배제 혜택도 받을 수 있습니다. 단 임원이나 지배주주가 아닌 일반 직원이 거주해야 한다는 엄격한 요건을 충족해야 합니다.
대안은 없을까? 부동산 공동명의 장단점 비교
법인 규제가 너무 강력하다면 법인이 아닌 개인 간의 부동산 공동명의를 따져보는 것이 유리할 수 있습니다. 부부 공동명의 등을 통해 양도세와 종부세를 분산시키는 것이 법인보다 세금 면에서 효율적일 때가 많습니다.
공동명의 대출에 대한 자세한 내용은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.
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섣부른 매수는 위험합니다
법인 주택 구입은 세금 계산이 매우 복잡하므로 매수 전 반드시 세무 전문가의 시뮬레이션을 받아봐야 합니다. 취득세 종부세 양도세까지 고려했을 때 실익이 있는지 꼼꼼히 따져보고 아파트 명의이전이나 공동명의 전환 시 발생하는 비용과 비교해 보시길 바랍니다. 전문가와 함께 안전한 절세 전략을 세우는 것이 회사의 자산을 지키는 길입니다.
