부동산 법인 설립, 1인 법인 비용 아끼는 법 & 대출 한도 80% 비결 (장단점, 세금 총정리)

다주택자에 대한 세금 폭탄과 대출 규제가 심해지면서, 많은 분들이 부동산 법인 투자의 매력에 빠져들고 있습니다. 특히 개인 명의로는 더 이상 대출이 나오지 않아 자산 증식에 한계를 느끼는 투자자들에게 1인 부동산 법인이나 부동산 투자 법인 설립은 새로운 돌파구가 될 수 있습니다.

법인을 통해 합법적으로 세금을 줄이고, 대출 한도를 획기적으로 늘려 투자의 규모를 키우는 전략입니다. 이 글은 부동산 법인 설립 비용을 아끼는 방법부터 대출 한도 80%를 받는 비결, 그리고 반드시 알아야 할 세금 문제까지 A to Z로 정리해 드립니다.

 

개인은 안 돼도 법인은 된다? 법인 사업자 주택 담보 대출의 위력

부동산 법인의 가장 큰 장점은 바로 대출입니다. 개인은 DSR 규제 때문에 소득이 없으면 대출이 거의 불가능하지만, 법인은 다릅니다. 법인 사업자 주택 담보 대출은 사업 자금 용도로 분류되어 개인의 DSR 규제를 적용받지 않습니다.

즉, 담보 물건의 가치만 확실하다면 부동산 법인 대출을 통해 LTV 최대 80%까지 자금을 융통할 수 있습니다. 최근 개인 대출 규제가 심해지면서, 많은 투자자들이 법인 사업자 주택담보대출로 눈을 돌리고 있습니다. 신용 점수와 무관하게 담보 가치만으로 최대한도가 나오는지, 내 물건의 대출 한도를 미리 확인해 보세요.

법인 대출과 유사한 사업자 대출 조건이 궁금하다면 아래 글을 참고하세요.

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나 혼자 한다! 1인 법인 설립 비용 및 절차

법인 설립, 생각보다 어렵지 않습니다. 특히 주주와 임원이 본인 1명인 1인 법인은 절차가 매우 간소합니다.

• 자본금: 상법 개정으로 최소 자본금 제한이 없어졌습니다. 100만 원으로도 1인 법인 설립이 가능합니다.
• 등록면허세 및 교육세: 자본금과 설립 지역(과밀억제권역 여부)에 따라 달라집니다.
• 등기 신청: 대법원 인터넷등기소를 통해 셀프 등기로 비용을 아낄 수 있지만, 전문가를 통하면 시간과 시행착오를 줄일 수 있습니다.

 

부동산 임대 법인 설립 vs 매매 법인, 무엇이 유리할까?

사업자 등록 시 업종을 잘 선택해야 합니다. 부동산 임대 법인 설립을 하면 안정적인 월세 수익을 법인세 저율 과세(10%~20%)로 관리할 수 있는 장점이 있습니다. 반면 단기 시세 차익을 노린다면 부동산 매매업으로 등록하는 것이 유리할 수 있습니다. 부동산 법인 사업자 등록 시에는 본점 소재지와 업종 코드를 신중하게 결정해야 하며, 국세청 홈택스에서 간편하게 신청할 수 있습니다.

 

무조건 좋을까? 부동산 법인 취득세와 장단점 분석

물론 장점만 있는 것은 아닙니다. 부동산 법인 장단점을 냉정하게 따져봐야 합니다. 가장 큰 리스크는 부동산 법인 취득세입니다. 법인이 주택을 취득할 경우, 지역이나 주택 수에 상관없이 기본 12%의 중과세가 적용됩니다. 이를 피하기 위해 많은 투자자가 공시지가 1억 미만 주택, 상가, 오피스텔 등 중과세가 배제되는 물건을 공략합니다.

법인 취득세 중과를 피하는 방법은 아래 글에서 자세히 다루고 있습니다.

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설립 전 자금 계획부터 세우세요

법인을 만드는 것은 시작일 뿐입니다. 껍데기만 있는 법인은 의미가 없습니다. 등기를 치기 전에 내가 사고자 하는 물건으로 법인 부동산 대출이 얼마나 나오는지, 금리는 어느 정도인지 가조회를 통해 확인하는 것이 필수입니다. 전문가의 도움을 받거나 은행을 통해 자금 계획을 확정한 후 법인을 설립해도 늦지 않습니다.

철저한 준비만이 성공적인 법인 투자를 보장합니다.