치열한 경쟁을 뚫고 좋은 조건의 분양권을 전매로 잡으셨나요? 축하드립니다. 이제 마지막 관문인 잔금대출만 남았는데, 최초 분양자와 조건이 달라 막막하신가요? 맞습니다. 분양권 전매 취득 시 잔금대출의 LTV, DSR 산정 기준은 최초 분양자와 달라져 혼란을 겪는 분들이 많습니다.
이 글은 전매 취득자를 위한 잔금대출의 정확한 조건과 주거래 은행, 인터넷 은행의 장단점을 비교하고, 필요 서류까지 완벽하게 정리한 A to Z 가이드입니다.
1. 가장 중요! 분양권 전매 잔금대출 LTV, DSR 산정 기준
잔금대출을 알아보기 전, 가장 먼저 이 두 가지 핵심 기준을 이해해야 헛걸음을 막을 수 있습니다.
LTV 산정 기준: '분양가' vs 'KB시세' vs '매매가' 중 가장 낮은 금액
가장 중요하고 많은 분들이 헷갈려하는 부분입니다. 은행은 담보 가치를 평가할 때, 내가 실제로 산 매매가가 아닌, 최초 분양가, 현재 KB시세, 그리고 나의 전매 매매가, 이 3가지 금액 중 가장 낮은 금액을 기준으로 LTV 즉 주택담보대출비율을 산정합니다. 예를 들어 분양가가 5억, KB시세가 6억, 내가 산 매매가가 5억 5천이라면 은행은 가장 낮은 5억을 기준으로 LTV를 계산합니다.
DSR 산정 기준: 스트레스 DSR 적용
현재 모든 주택담보대출에는 스트레스 DSR이 적용됩니다. 이는 미래에 금리가 상승할 경우를 대비하여 현재 금리에 일정 수준의 가산금리를 더해 DSR 즉 총부채원리금상환비율을 계산하는 방식입니다. 따라서 내가 생각했던 것보다 실제 받을 수 있는 대출 총액이 줄어들 수 있다는 점을 반드시 인지하고 자금 계획을 세워야 합니다.
2. 주거래 은행 vs 인터넷 은행, 어디가 더 유리할까?
나의 조건에 따라 더 유리한 은행이 다를 수 있습니다. 각 장단점을 명확히 비교해야 합니다.
주거래 은행 (KB국민, 신한, 우리, 하나 등)
장점: 오랫동안 급여이체, 신용카드 사용 등 거래 실적이 있다면 우대금리를 적용받아 금리를 낮추기 가장 유리합니다. 또한 분양권 전매와 같이 복잡한 과정은 담당자와 직접 얼굴을 보고 상담하며 진행할 수 있어 안정적입니다.
단점: 상대적으로 심사 기준이 보수적이고, 제출해야 하는 서류를 더 꼼꼼하게 요구할 수 있습니다.
인터넷 전문 은행 (카카오뱅크, 케이뱅크)
장점: 지점 방문 없이 비대면으로 모든 절차를 진행할 수 있어 편리하고 심사 속도가 빠릅니다. 직장인을 위해 주말에도 상담을 진행하는 등 편의성이 높습니다.
단점: 주거래 은행만큼 다양한 우대금리 조건이 없고, 예상치 못한 문제가 발생했을 때 비대면 상담만으로는 해결에 한계가 있을 수 있습니다.
높은 LTV를 활용한 대출의 리스크에 대해 더 깊이 이해하고 싶다면 아래 글을 참고하세요.
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3. 분양권 전매 잔금대출 필요 서류 완벽 리스트
은행 방문 횟수를 줄이기 위해 아래 서류는 미리 완벽하게 준비하는 것이 좋습니다.
[매매 관련 서류]
부동산 매매계약서 즉 분양권 전매 계약서 원본, 시군구청에서 발급받은 부동산 거래계약 신고필증, 최초 분양자가 받은 분양 계약서 원본, 그리고 발코니 확장이나 시스템 에어컨 등 옵션 계약서가 필요합니다.
[개인 서류]
본인 신분증, 최근 1개월 내에 발급받은 주민등록등본 및 초본, 가족관계증명서, 그리고 인감증명서 및 인감도장이 필요합니다.
[소득 증빙 서류]
근로자의 경우 현재 직장에서 발급받은 재직증명서와 전년도 근로소득 원천징수영수증이 필요하며, 사업자의 경우 사업자등록증과 소득금액증명원이 필요합니다.
소득 증빙 과정에서 전산 오류가 발생했다면, 아래 글의 해결 방법을 참고할 수 있습니다.
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KB시세는 KB부동산과 같은 대표적인 사이트에서 직접 확인할 수 있습니다.
4. 손품 파는 만큼 이자를 아낄 수 있습니다
지금까지 분양권 전매 잔금대출의 핵심 기준과 은행별 장단점, 필요 서류까지 알아보았습니다. 분양권 전매 잔금대출에는 정해진 답이 없습니다. 나의 신용, 소득, 그리고 주거래 실적에 따라 가장 유리한 은행은 모두 다릅니다. 가장 중요한 것은 최소 2곳에서 3곳 이상의 은행 앱을 통해 비대면으로 조건을 비교해 보는 손품입니다. 손품을 파는 만큼 수백, 수천만 원의 이자를 아낄 수 있다는 사실을 반드시 기억하시길 바랍니다.
