부모님이 돌아가시면서 집 한 채를 남기셨는데, 제가 원래 집이 있어서 2주택자가 됐습니다. 세금이 얼마나 나올까요? 상속 상담 단골 질문입니다. 상속은 슬픔과 동시에 복잡한 세금 문제를 안겨줍니다.
의도치 않게 다주택자가 되어 상속주택 매도시 양도세 비과세조건을 놓치면, 수천만 원의 세금을 내야 할 수도 있습니다. 상속주택 양도세 면제가 되는 것이 아니라, 어떤 집을 언제 파느냐가 핵심입니다. 오늘은 그 골든타임과 절세 전략을 알려드립니다.
기존 집 먼저! 비과세 대원칙
상속 주택 으로 인한 1 가구 2 주택 비과세 특례의 대원칙은 간단합니다. 기존에 가지고 있던 일반 주택을 먼저 팔아야 한다는 것입니다. 매도 순서에 따른 차이를 비교해 보겠습니다.
| 구분 | 기존 주택 먼저 매도 (추천) | 상속 주택 먼저 매도 (비추천) |
|---|---|---|
| 비과세 여부 | 가능 (1세대 1주택 간주) | 불가능 (양도세 과세) |
| 세금 혜택 | 최대 12억 원까지 비과세 | 일반 과세 (장특공제 가능) |
| 조건 | 기존 주택 비과세 요건 충족 | - |
상속 으로 인한 1 가구 2 주택 양도세 비과세 요건에 따르면, 상속주택은 주택 수에서 제외되어 기존 주택은 1세대 1주택으로 간주됩니다. 따라서 기존 주택이 비과세 요건(2년 보유 등)을 갖췄다면, 매도 시 양도세가 0원(12억 원까지)입니다.
상속 주택 때문에 2주택자가 되셨나요? 5년 안에 기존 주택을 팔면 양도세를 한 푼도 안 낼 수 있습니다. 하지만 순서가 틀리면 수천만 원이 부과됩니다. 내 경우 비과세가 가능한지, 예상 세금은 얼마인지 1분 만에 세무사에게 무료 진단받아보세요.
일반 주택을 먼저 팔아야 비과세가 된다는 점, 더욱 상세한 계산 사례는 아래 인기 글에서 확인하세요.
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5년의 골든타임? 언제 팔까
그렇다면 언제 팔아야 할까요? 정답은 상속 주택 5 년 이내 양도입니다. 상속개시일로부터 5년 이내에 일반 주택을 팔면 비과세 혜택을 받습니다. 간혹 상속 주택 2 년 이내 양도를 검색하는 분들은 일반적인 일시적 2주택(이사 등) 처분 기한인 2년(또는 3년)과 혼동하거나, 상속주택을 바로 팔 때 단기 보유 중과세(70%)를 걱정하는 경우입니다. 상속주택 자체를 파는 것이 아니라면 5년이라는 넉넉한 시간을 활용하세요.
상속 주택을 먼저 판다면?
부득이하게 상속주택을 먼저 팔아야 한다면 어떻게 될까요? 이때는 특례가 적용되지 않고 과세됩니다. 단, 무주택자 상속주택 양도세는 상속인이 1주택자가 되어 2년 보유 시 비과세가 가능합니다.
상속 2주택 매도시 양도세가 얼마나 나올지는 국세청 홈택스 상속주택 양도세 계산기를 두드려봐야 합니다. 보유 기간에 따라 상속주택 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있으니 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
양도세 계산이 너무 복잡하다면, 국세청 126 상담을 활용하는 팁을 확인하세요.
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1주택 비과세 조건과 틈새 전략
1 가구 2 주택 양도세 비과세 요건인 2년 보유(조정지역 2년 거주)는 일반 주택에 적용됩니다. 만약 상속주택이 공동명의라면, 지분이 가장 큰 상속인만 주택 수에 포함되고 소수 지분자는 주택 수에서 제외되는 경우가 있습니다. 이 틈새 전략을 활용하면 세금을 아낄 수 있습니다.
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혼자 계산하면 위험합니다
상속 주택 양도세 비과세 조건은 수시로 바뀝니다. 특히 상속은 상속인 수, 지분, 주택 수 등 변수가 너무 많아 혼자 판단하기 위험합니다. 자칫 순서를 잘못 잡아 수천만 원을 날리지 마시고, 양도세 전문 세무사의 무료 견적이나 상담을 통해 확실한 절세 플랜을 짜시길 강력히 권유합니다.
