연봉의 4분의 1이 대출 이자로 나가는데, 세금이라도 돌려받아야죠. 직장인들에게 13월의 월급을 결정짓는 가장 큰 항목은 단연 주거비입니다. 전세 거주자는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제를, 자가 보유자는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 챙겨야 합니다.
이름부터 복잡하고 헷갈리는 주택담보대출 소득공제 조건과, 혹시 공제 대상이 아니라면 활용할 수 있는 자금 마련 대안까지 3분 만에 정리해 드립니다.
전세 vs 자가 공제 조건 비교
가장 많이 헷갈리는 두 가지 공제의 핵심 요건을 비교해 보겠습니다. 내 상황에 맞는 항목을 체크하세요.
| 구분 | 전세 자금 (임차차입금) | 담보 대출 (장기주택저당) |
|---|---|---|
| 대상자 | 12.31 기준 무주택 세대주 | 1주택 보유 세대주 |
| 공제 대상 | 원금 + 이자 상환액의 40% | 이자 상환액 전액 (한도 내) |
| 주택 요건 | 국민주택규모 (85㎡) 이하 | 취득 당시 기준시가 5~6억↓ |
전세 자금 대출 공제는 원칙적으로 12월 31일 기준 무주택 세대주만 가능합니다. 1주택자는 불가능합니다. 주택담보대출 소득공제 요건과 달리 원금과 이자 상환액의 40%를 공제해 줍니다(연 400만 원 한도). 회사에 제출할 주택담보대출 연말정산 서류(주민등록등본, 상환 증명서 등)를 미리 체크하세요.
1주택자 기준시가 확인 필수
자가 보유자라면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 핵심입니다. 1주택자도 거주 여부와 상관없이 공제가 가능하지만, 가장 중요한 건 취득 당시 기준시가입니다.
- 2019년~2023년 취득: 기준시가 5억 원 이하
- 2024년 이후 취득: 기준시가 6억 원 이하
이 기준 가격을 넘으면 주택 담보 대출 종류와 상관없이 공제를 못 받습니다. 또한 주택담보대출 상환기간 최대 15년 이상이어야 하며, 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 실행된 대출만 인정됩니다.
혹시 주택 취득이나 상속 과정에서 세금 문제가 걱정되시나요? 양도세 특례 조건도 미리 확인해 두세요.
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공제 못 받거나 돈이 급하다면?
안타깝게도 집값이 올라 기준시가를 초과했거나, 등기 후 3개월이 지나 대출을 받았다면 소득공제 대상에서 제외됩니다. 하지만 실망하기엔 이릅니다. 공제 혜택 대신 내 집의 가치를 활용해 주택 담보 대출 최대한 도를 늘릴 수 있기 때문입니다. 주택 담보 후순위 대출은 기존 저금리 선순위 대출은 그대로 두고, 2순위로 추가 자금을 마련하는 방법입니다.
주택 담보 대출 후순위 상품은 LTV 규제를 넘어 시세의 최대 85~95%까지 아파트 담보 대출 가능 금액이 나옵니다. 혹시 집값이 기준(5억/6억)을 넘어 소득공제를 못 받으시나요? 아쉽지만, 대신 내 집의 가치를 활용해 추가 자금을 넉넉히 확보할 수 있습니다. 기존 대출 유지하면서 가능한 후순위 최대 한도를 1분 만에 비교 조회해 보세요.
이미 기대출이 있거나 일시적 2주택 상황이라도 추가 한도가 나올 수 있습니다. 구체적인 한도와 조건은 아래 인기 글에서 확인하세요.
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아파트가 아니라서 소외된 분들도 계십니다. 하지만 단독 주택 담보 대출 한도와 단독 주택 후순위 담보 대출도 충분히 가능합니다. 시중 은행은 감정가를 보수적으로 잡지만, 2금융권 후순위 빌라 담보 대출 전문 금융사는 실거래가를 적극 반영합니다. 특히 사업 자금 용도라면 주택 담보 대출 dsr 규제 없이 빌라 후순위 담보 대출 한도를 넉넉히 받을 수 있습니다.
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연말정산 주택자금 소득공제 자료는 국세청 연말정산 간소화 서비스에서 대부분 조회되지만, 누락된 건 없는지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 만약 공제 요건에 해당하지 않거나 급한 자금이 필요하다면, 주택 담보 후순위 대출을 통해 내 집의 숨은 한도를 무료로 조회해 보시고 자금 계획을 세우시길 권유합니다.
