상속 주택 1가구 2주택 비과세 특례, 5년 이내 양도 필수? (3주택 양도세 계산)

부모님 집, 축복인가 세금 폭탄인가? 예기치 않게 주택을 물려받아 다주택자가 된 상속인들의 공통된 고민입니다. 평생 1주택자로 살아왔는데, 상속으로 인해 의도치 않게 2주택자가 되어 세금 걱정에 잠 못 이루는 분들이 많습니다.

실제로 상속 주택으로 인한 1가구 2주택 비과세 특례 제도를 제대로 알지 못해 수천만 원의 양도세를 억울하게 납부하는 사례가 빈번합니다. 이 제도의 핵심은 어느 집을 먼저 파느냐에 달려있습니다. 오늘은 세금을 0원으로 만드는 매도 순서와 기한, 그리고 3주택자 특례까지 총정리해 드립니다.

 

일반주택 대 상속주택, 상속 주택 양도세 비과세 조건

가장 중요한 대원칙은 순서입니다. 상속 주택 양도세 비과세 조건을 충족하려면 반드시 상속개시일(사망일) 당시 보유하고 있던 기존 주택(일반주택)을 먼저 팔아야 합니다. 상속받은 주택은 주택 수에서 제외해 주기 때문에, 기존 주택을 1세대 1주택으로 간주하여 비과세 혜택(12억 원까지)을 주는 것입니다.

매도 순서	과세 여부	비고
기존 주택 먼저 매도	비과세 (1주택 간주)	기한 제한 없음 (일반적)
상속 주택 먼저 매도	과세 (2주택 중과)	특례 적용 불가

반대로 상속으로 인한 1가구 2주택 양도세가 과세되는 경우는 상속받은 집을 먼저 파는 때입니다. 이때는 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건이 적용되지 않고 일반 과세되니 주의해야 합니다.

 

언제 팔아야 할까? 상속 주택 5년 이내 양도의 진실

일반주택 비과세 특례에는 별도의 매도 기한이 없습니다. 하지만 상황에 따라 기한이 중요할 때가 있습니다. 만약 소수 지분권자이거나 종합부동산세(종부세) 합산 배제 혜택을 받으려면 상속 주택 5년 이내 양도 규정을 체크해야 합니다. 또한 일시적 2주택 기간과 상속이 겹치는 복잡한 상황에서는 상속 주택 2년 이내 양도가 유리한 경우도 있습니다.

내 상황에서 비과세 혜택을 받는 최적의 매도 시기를 1분 만에 국세청 홈택스 양도세 모의 계산으로 확인해 보세요. 상속 주택 5년 이내 양도 여부에 따라 보유세 부담이 달라질 수 있습니다.

 

집이 3채라면? 상속으로 인한 1가구 3주택 양도세

만약 이사를 위해 일시적 2주택이 된 상태에서 상속까지 받았다면 1가구 3주택자가 됩니다. 다행히 세법은 가혹하지 않습니다. 이 경우에도 상속으로 인한 1가구 3주택 양도세 비과세가 가능합니다. 핵심은 종전 주택을 일시적 2주택 비과세 기한 내에 먼저 파는 것입니다.

상속 주택은 보유 기간과 주택 수에 따라 세금이 0원이 될 수도, 수억 원이 될 수도 있습니다. 특히 상속으로 인한 1가구 3주택 양도세 대상이거나 고가 주택이라면, 혼자 판단하지 말고 양도세 무료 계산기나 전문 세무 상담을 통해 예상 세액을 먼저 조회해 보세요.

 

취득세는 별개! 상속세 및 취득세 확인 필수

양도세만 신경 쓰다가 놓치는 것이 바로 취득세입니다. 무주택자가 상속받으면 0.8%의 특례 세율이 적용되지만, 유주택자가 상속받으면 상속으로 인한 1가구 2주택 취득세율(기본 2.8% 등)이 적용됩니다. 상속으로 인한 1가구 2주택이 되었다면, 매년 9월 종부세 특례 신청도 잊지 마세요.

상속세 자체에 대한 계산과 면제 한도가 궁금하다면 아래 글을 참고해 보세요.

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시골집 상속은 무조건 비과세?

흔히 시골집이나 농가주택은 주택 수에 안 들어간다고 생각하지만, 공시지가나 지역 요건을 벗어나면 엄연한 주택입니다. 상속주택 비과세 특례는 케이스마다 적용 여부가 다르므로, 매도 계약서에 도장을 찍기 전 반드시 세무 전문가와 상의하거나 모의 계산을 해보시길 강력히 권유합니다. 한 번의 확인이 수천만 원을 아낍니다.