이사는 가야 하는데 대출이 안 나온다? 새집으로 갈아타기를 준비하는 분들이 가장 많이 겪는 딜레마입니다. 기존 집이 팔리지 않은 상태에서 덜컥 새 아파트 잔금을 치러야 할 때, 1가구 2주택자라는 이유로 대출이 거절될까 봐 밤잠을 설치기도 합니다.
하지만 걱정하지 마십시오. 금융권에서는 실수요자를 보호하기 위해 일시적 1가구 2주택 부동산 담보대출 제도를 운영하고 있습니다. 핵심은 기존 주택 처분 조건입니다. 이 약속만 지킨다면 2주택자도 1주택자와 동일한 조건으로 자금을 마련할 수 있습니다. 오늘은 규제지역과 비규제지역에 따른 한도 차이와 조건을 총정리해 드립니다.
규제 대 비규제: 비규제지역 2주택자 주택담보대출의 반전
가장 먼저 확인해야 할 것은 내가 매수하려는 집의 위치입니다. 강남 3구와 용산구 같은 투기과열지구(규제지역)는 LTV(담보인정비율)가 엄격하게 제한됩니다. 하지만 그 외 지역이라면 이야기가 다릅니다.
| 구분 | 규제지역 (강남/용산 등) | 비규제지역 (그 외) |
|---|---|---|
| LTV 한도 | 30% ~ 50% | 60% ~ 70% |
| 처분 기한 | 2년 내 처분 (엄격) | 3년 내 처분 (유연) |
비규제지역 2주택자 주택담보대출은 기존 주택 처분 조건부로 LTV 60%에서 최대 70%까지 한도가 나올 수 있습니다. 이는 자금 계획에 엄청난 숨통을 틔워줍니다. 내 아파트로 승인 가능한 최대 한도와 최저 금리를 1분 만에 비교해 보세요.
무조건 된다? 2주택자 주택담보대출 조건과 처분 기한
물론 공짜는 아닙니다. 일시적 2주택자 주택담보대출의 핵심 전제는 기존 주택을 정해진 기한 내에 파는 것입니다. 통상적으로 대출 실행일로부터 2년(비규제지역은 3년 등 상이) 이내에 기존 주택을 처분하고 전입 신고까지 마쳐야 합니다.
만약 이 2주택자 주택담보대출 조건을 지키지 못하면 대출금 전액이 즉시 회수되는 것은 물론, 향후 3년간 주택 관련 대출이 전면 금지되는 강력한 페널티를 받게 되므로 약정서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
얼마나 나올까? 2주택자 주택담보대출 한도 대 1주택자
처분 조건을 걸었다면 한도는 1주택자 주택담보대출 한도와 동일하게 적용됩니다. 즉 생애최초가 아니라면 LTV 70%(비규제지역 기준)까지 기대할 수 있습니다. 하지만 여기서 복병은 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.
1가구 2주택 주택담보대출이라도 연 소득 대비 원리금 상환액이 40%를 넘을 수 없습니다. 따라서 2주택자 주택담보대출 한도를 계산할 때는 LTV뿐만 아니라 내 소득으로 감당 가능한 DSR 구간을 반드시 체크해야 합니다.
집이 3채라면? 상속과 생활안정자금
만약 상속 등으로 주택 수가 늘어나 1가구 3주택 담보대출이 필요한 상황이라면 1금융권 이용은 사실상 어렵습니다. 1주택자 주택담보대출 조건과 달리 다주택자는 투기 수요로 간주하기 때문입니다. 이 경우 생활안정자금 목적(연간 1억 원 한도)으로 받거나, 2금융권(보험사, 저축은행)의 사업자 담보대출 등 우회로를 찾아야 합니다.
만약 상속으로 인해 의도치 않게 다주택자가 되어 세금 문제가 걱정되신다면 아래 글을 꼭 확인해 보세요.
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1가구 2주택 담보대출, 금리 비교가 수천만 원을 아낍니다
1가구 2주택 아파트 담보대출은 은행마다, 지점마다, 그리고 시기마다 가산 금리가 천차만별입니다. 특히 이사철에는 심사가 밀릴 수 있으므로, 잔금일 최소 한 달 전부터 비규제지역 2주택자 주택담보대출 상품을 비교해야 합니다.
주거래 은행만 믿지 말고, 금융소비자포털 파인 등 전 금융권의 금리와 한도를 꼼꼼히 따져 내 조건에 맞는 최적의 상품을 선점하시길 바랍니다.
