세입자 퇴실 날짜는 다가오는데, 당장 돌려줄 전세보증금이 부족하여 애태우고 계신가요? 2 주택자라는 이유로 은행에서 대출이 막힐까 봐 걱정이 많으실 겁니다.
걱정부터 앞서는 당신을 위해, 2 주택자도 전세보증금 반환 목적의 대출을 100% 받을 수 있는 합법적인 해결책을 찾는 로드맵을 제시합니다. 이 글은 1 금융권과 2 금융권의 한도 차이까지 명확하게 분석해 드립니다.
1. 왜 2주택자도 전세퇴거자금대출은 예외일까?
정부가 다주택자 대출을 규제하는 이유는 투기 목적의 신규 주택 구입을 막기 위함입니다. 하지만 전세퇴거자금대출은 목적이 완전히 다릅니다.
투기가 아닌 기존 채무 상환 목적
세입자에게 돌려줄 전세보증금은 집주인 입장에서 갚아야 할 명백한 부채입니다. 따라서 전세퇴거자금대출은 새로운 집을 사는 투기 목적 대출이 아닌, 기존의 부채를 다른 대출로 상환하는 목적으로 간주됩니다. 이 때문에 금융당국도 임대차 시장 안정을 위해 이 목적의 대출은 상대적으로 폭넓게 허용하고 있습니다.
2. 핵심 관문, DSR: 1 금융권과 2 금융권의 결정적 차이
전세퇴거자금대출 역시 DSR 규제는 피할 수 없습니다. 바로 이 지점에서 1 금융권과 2 금융권의 선택이 갈립니다.
| 구분 | 1금융권 은행 | 2금융권 저축은행 |
|---|---|---|
| 핵심 장점 | 금리가 낮다 (연 4~6%대) | 한도가 높다 |
| 핵심 단점 | DSR 심사가 매우 엄격하다 | 금리가 높다 (연 7% 이상) |
| LTV 한도 | 최대 60~70% | 최대 80~90% |
| DSR 심사 | 증빙소득 기반, 보수적 심사 | 추정소득 활용, 유연한 심사 |
| 추천 대상 | 고소득자 또는 기존 부채가 적은 2주택자 | DSR 규제로 1금융권 한도가 부족한 2주택자 |
3. 1금융권 DSR 초과 시, 2 금융권을 통한 해결 전략
만약 1금융권의 엄격한 DSR 심사 기준 때문에 필요한 한도가 나오지 않는다면, 2 금융권 저축은행이 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 저축은행은 건강보험료 납부 내역, 신용카드 사용액 등을 바탕으로 소득을 추정하는 인정소득을 적극적으로 활용하여 DSR 한도를 더 유연하게 심사하기 때문입니다. 높은 한도를 얻는 대신, 더 높은 금리를 감수해야 한다는 점만 명확히 인지하면 됩니다.
2 주택자의 생활안정자금 목적 대출 규제가 궁금하다면 아래 글을 참고하세요.
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4. 신청부터 실행까지 4단계 핵심 절차
전세퇴거자금대출은 아래의 4단계로 진행됩니다.
1단계: 금융사 상담 및 한도 확인
주거래 은행이나 저축은행에 연락하여 2주택자 전세퇴거자금대출 목적임을 밝히고, 나의 소득 및 부채 상황에 따른 예상 한도와 금리를 확인합니다.
2단계: 필수 서류 준비
대출 목적을 증명하기 위한 서류들이 추가로 필요합니다.
- ✔️ 공통 서류: 신분증, 주민등록등본, 등기부등본, 소득증빙서류
- ✔️ 목적 증빙 서류: 기존 세입자와의 임대차계약서, 새로운 세입자와의 임대차계약서(또는 퇴거 확인 서류)
3단계: 대출 심사 및 약정 체결
제출된 서류를 바탕으로 금융기관의 최종 심사가 진행되며, 승인 시 비대면 또는 방문을 통해 대출 약정을 체결합니다.
4단계: 대출 실행 및 보증금 반환
약정한 날짜에 대출금이 실행되면, 해당 자금으로 기존 세입자에게 보증금을 반환하고 모든 절차를 마무리합니다.
일시적 2주택 상태에서의 처분조건부 대출과는 개념이 다르므로, 아래 글과 비교하여 확인해 보는 것이 좋습니다.
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5. 내 상황에 맞는 최적의 플랜을 설계하세요
지금까지 2 주택자가 전세퇴거자금대출을 받을 수 있는 현실적인 방법을 알아보았습니다. 핵심은 DSR 조건이 충족된다면 1 금융권을, DSR이 부족하다면 2 금융권을 통해 해결할 수 있다는 것입니다. 하지만 개인의 부채 현황, 소득 수준, 그리고 보유 주택의 가치에 따라 가장 유리한 금융사와 상품은 천차만별로 달라집니다.
잘못된 선택은 수천만 원의 이자 차이를 만들 수 있습니다. 따라서 혼자서 결정하기 전에, 내 상황에 맞는 최적의 전세퇴거자금 플랜을 설계해 주는 전문가의 도움을 받아 가장 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
