개인에게는 1세대 1 주택자 기준 12억 원, 다주택자도 9억 원이라는 공제 혜택이 주어집니다. 하지만 법인은 다릅니다. 법인 주택 종부세의 현실은 기본공제 0원이라는 충격적인 사실에서 시작합니다. 즉 법인 명의로 된 주택은 단 1원짜리라도 보유하고 있다면 무조건 종합부동산세 과세 대상이 된다는 뜻입니다.
과거 절세의 수단이었던 법인이 이제는 세금의 덫이 되어버린 상황에서 사장님들이 반드시 알아야 할 법인 종부세 개정 사항과 절세 전략을 정리해 드립니다.
핵심은 6월 1일: 1억 원짜리 집도 피할 수 없는 종부세 기준
종합부동산세는 매년 과세기준일인 6월 1일 현재 주택을 소유한 자에게 부과됩니다. 여기서 가장 중요한 것은 바로 종부세 기준입니다. 법인의 경우 개인과 달리 기본공제가 아예 없기 때문에 공시가격이 낮은 저가 주택이라도 보유하고 있다면 예외 없이 세금을 내야 합니다.
특히 올해 공시가격 변동으로 인해 종부세 기준이 달라졌을 수 있습니다. 내 법인이 보유한 주택의 정확한 과세표준과 예상 세액을 미리 확인해 보셔야 자금 계획을 세울 수 있습니다. 정확한 공시가격 및 예상 세액은 국세청 홈택스에서 조회할 수 있습니다.
세금 폭탄의 정체: 법인 종합부동산세 세율 2.7% vs 5.0%
법인이 내야 할 세금이 무서운 이유는 공제뿐만 아니라 세율 구조에도 있습니다. 개인은 누진세율을 적용받지만 법인은 살인적인 단일 최고세율을 적용받습니다.
- 2주택 이하 (조정대상지역 외): 2.7% 단일 세율
- 3 주택 이상 (또는 조정대상지역 2 주택): 5.0% 단일 세율
즉 2 주택 종부세나 1 가구 3 주택 종부세 해당 시 법인주택종부세세율은 타협 없이 최고 구간으로 직행합니다. 또한 개인에게 적용되는 세부담 상한선이 법인에게는 없다는 점도 기억해야 합니다.
법인 주택 취득 시 발생하는 취득세 문제도 함께 확인해 보세요.
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법인 종부세 합산배제 신청과 절세 전략
그렇다면 피할 길은 없을까요? 유일한 탈출구는 법인 종부세 합산배제 신청입니다. 특정한 요건을 갖춘 주택은 종부세 과세 표준에서 제외해 주는 제도입니다. 대표적인 것이 직원 복지를 위한 사원용 주택(기숙사)이나 구청과 세무서에 등록한 임대주택입니다.
단 법인임대주택종부세 합산배제를 받으려면 공시가 기준과 5% 임대료 증액 제한 등 까다로운 요건을 충족해야 합니다.
얼마나 나올까? 법인 종부세 계산 시뮬레이션
실제 세금을 계산해 보면 그 차이는 더욱 명확합니다. 공시가 10억 원 아파트를 보유했다고 가정해 봅시다.
- 개인 (1세대 1 주택): (10억 - 12억) = 과세표준 0원 (납부할 세금 없음)
- 법인: (10억 - 0원) x 2.7% x 공정시장가액비율 60% = 약 1,620만 원
무려 1,600만 원 이상의 차이가 발생합니다. 정확한 금액은 부동산 계산기 등을 활용하여 미리 시뮬레이션해봐야 합니다.
주의사항: 일시적 1 가구 2 주택 종부세 특례, 법인은 없다?
개인들은 이사 등으로 인한 일시적 1가구 2주택 종부세 비과세나 고령자 세액 공제 등을 받을 수 있습니다. 하지만 법인은 이러한 특례가 전혀 적용되지 않습니다. 오직 보유한 주택 수와 공시가격 그리고 종부세 기준에 따라 칼같이 과세된다는 점을 명심해야 합니다.
법인 대신 개인 명의로 구입할 때의 장단점은 아래 글에서 비교해 보세요.
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9월 합산배제 신고 놓치면 세금 폭탄 확정입니다
법인 종부세 절세의 골든타임은 매년 9월 16일부터 30일까지 있는 합산배제 신고 기간입니다. 이 기간을 놓치면 12월에 감당하기 힘든 고지서를 받게 됩니다. 사원용 주택이나 임대사업자 등록을 통한 절세가 가능한지 지금 바로 세무 전문가와 상의하여 법인 주택 세금 플랜을 점검하시길 바랍니다.
