법인으로 사면 세금을 아낄 수 있다는 말에 솔깃하여 회사 명의로 아파트 구입을 고민하고 계신가요? 과거에는 법인을 활용한 부동산 투자가 절세의 지름길이었을지 모르지만 2025년 현재의 현실은 매우 냉혹합니다. 정부의 강력한 부동산 대책으로 인해 법인이 주택을 취득할 경우 지역이나 주택 수와 무관하게 최고 세율이 적용되기 때문입니다.
자칫하면 절세는커녕 개인으로 살 때보다 10배 이상의 세금을 내야 할 수도 있습니다. 이 글은 아파트 법인 취득세의 무거운 현실과 이를 피할 수 있는 유일한 탈출구인 중과 제외 조건 그리고 대표이사 거주 시 발생할 치명적인 리스크까지 총정리해 드립니다.
얼마나 내야 할까? 법인 부동산 취득세율과 12%의 공포
가장 먼저 직시해야 할 것은 세율입니다. 개인이 아파트를 살 때는 가격과 주택 수에 따라 1%에서 3%의 세율이 적용됩니다. 하지만 법인은 다릅니다. 법인이 주택을 유상 승계 취득할 경우 취득세 중과세 규정에 따라 무조건 12%가 적용됩니다. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세까지 더해지면 실제 납부해야 할 세율은 최대 13.4%까지 치솟습니다.
취득세 신고 및 납부는 위택스(Wetax)에서 가능하며, 정확한 세율 확인이 필수입니다.
법인 주택 취득세 중과 제외 및 감면 대상
그렇다면 무조건 12%를 내야 할까요? 다행히 예외는 있습니다. 법인의 고유 목적 사업에 필수적이거나 공익적 목적으로 인정되는 경우 중과세 대상에서 제외되어 1%에서 3%의 기본 세율을 적용받을 수 있습니다.
- 사원용 주택 (기숙사): 임원이 아닌 직원이 거주할 목적으로 취득하는 전용면적 60제곱미터 이하의 주택은 중과 제외 대상입니다.
- 주택건설사업자: 주택 신축 판매를 목적으로 하는 법인이 취득하는 주택은 감면 혜택이 있습니다.
- 공시지가 1억 미만: 투기 수요가 적다고 판단되는 공시가격 1억 원 미만의 주택은 법인이라도 중과세가 배제될 수 있습니다. (단, 재개발 구역 등 제외)
이러한 법인세 절감 전략을 잘 활용하면 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
법인 부동산 취득세 계산 시뮬레이션
백문이 불여일견입니다. 5억 원짜리 아파트를 매수한다고 가정하고 개인과 법인의 세금을 비교해 보겠습니다.
- 개인 (1 주택자 가정): 5억 원 x 1.1% = 약 550만 원
- 법인: 5억 원 x 12.4% = 약 6,200만 원
무려 5천만 원 이상의 차이가 발생합니다. 법인 취득세는 단 한 번의 판단으로 수천만 원이 왔다 갔다 합니다. 매수 계약 전 반드시 내 법인이 중과 제외 대상인지 세무 전문가를 통해 확인해 보셔야 합니다.
법인의 부동산 보유세(종부세) 부담에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고하세요.
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절세를 위해 사원용 주택으로 신고해 놓고 실제로는 대표이사나 그 가족이 거주한다면 어떻게 될까요? 이는 국세청 세무조사 0순위 대상입니다. 해당 주택은 업무무관 부동산으로 간주되어 관련 비용 처리가 모두 부인됩니다.
더 무서운 것은 가지급금 인정이자 문제입니다. 법인이 대표에게 월세를 받지 않았다면 그만큼의 이익을 대표가 가져간 것으로 보아 대표의 상여(소득세)로 처분되고 법인세까지 추가로 추징됩니다.
득 보다 실이 클 수 있다. 반드시 세무 전문가와 상의하세요!
취득세 12%의 벽을 넘더라도 종합부동산세라는 더 큰 산이 기다리고 있습니다. 법인은 종부세 기본공제(9억 원)가 전혀 없어 보유세 부담이 개인보다 훨씬 큽니다.
당장의 대출 규제만 피하려다 세금으로 자산이 녹아내릴 수 있습니다. 계약금을 보내기 전 반드시 세무 기장 상담을 통해 취득부터 보유 양도까지의 전체 세금 플랜을 시뮬레이션해 보시길 강력히 권해드립니다.
