부동산 상속세, 5억 아파트 세금 0원 비결? (계산기, 면제 한도 총정리)

집값 올랐는데 세금 폭탄? 과거에는 부자들만 내는 세금이라 여겼던 상속세가 이제는 중산층의 가장 큰 고민거리가 되었습니다. 서울 아파트 평균 매매가가 10억 원을 훌쩍 넘기면서, 집 한 채만 물려받아도 억 단위의 세금을 걱정해야 하는 현실입니다.

우리나라의 부동산 상속세율은 10%에서 최대 50%에 달하는 누진세 구조를 가지고 있습니다. 미리 대비하지 않으면 세금을 내기 위해 정든 집을 급매로 내놓아야 할 수도 있습니다. 오늘은 5억 상속세가 0원이 되는 마법 같은 공제 한도와 계산법을 총정리해 드립니다.

 

기준이 뭐야? 상속세 공시지가 실거래가 차이

세금을 계산할 때 가장 먼저 확정해야 하는 것이 재산의 가치입니다. 여기서 많은 분이 혼란을 겪습니다. 원칙적으로 상속 재산은 시가(매매사례가액)를 기준으로 평가합니다. 아파트처럼 거래가 빈번한 경우 실거래가가 기준이 됩니다.

하지만 거래가 드문 단독주택이나 토지, 꼬마빌딩은 상속세 공시지가 실거래가 적용 기준에 따라 세금이 수억 원씩 차이가 날 수 있습니다. 때로는 감정평가를 받는 것이 공시지가 적용보다 유리할 수도 있으므로, 부동산공시가격 알리미에서 기준 가격을 먼저 확인해 봐야 합니다.

 

10억까지 공제? 부동산 상속세 면제 한도

집값이 비싸다고 무조건 세금을 내는 것은 아닙니다. 정부는 상속인의 생활 안정을 위해 강력한 공제 혜택을 제공합니다. 기본적으로 일괄공제 5억 원과 상속세 배우자 공제액 최소 5억 원을 합하면, 부모님 중 한 분이 돌아가시고 배우자와 자녀가 있는 경우 최대 10억 원까지는 부동산 상속세 면제 한도에 들어갑니다.

구분	공제 한도 (최소)	비고
일괄공제	5억 원	자녀가 있을 시 적용
배우자공제	5억 원 ~ 30억 원	배우자 생존 시
합계	최소 10억 원	배우자+자녀 생존 시

이것이 바로 5억 아파트 상속세가 0원이 되는 비결입니다. 단 배우자가 없는 경우에는 5억 원까지만 공제되므로 주의가 필요합니다.

 

상속 대 증여, 아파트 증여세율 비교가 필수

자산 가치가 10억 원을 훌쩍 넘거나 다주택자라면, 상속만 기다려서는 안 됩니다. 아파트 증여세율과 상속세율을 비교하여 선제적인 대응이 필요합니다. 상속세는 유산 전체를 기준으로 과세하지만, 증여세는 받는 사람별로 나누어 과세하므로 분산 효과가 있습니다. 특히 10억 아파트 증여세와 상속세를 비교했을 때, 향후 집값 상승분까지 고려하면 미리 증여하는 것이 유리할 수 있습니다.

집값이 계속 오르는 추세라면, 상속을 기다리는 것보다 지금 증여하는 것이 세금을 수천만 원 아끼는 길일 수 있습니다. 내 자산 기준으로 상속세와 증여세 중 무엇이 유리한지, 모의 세금 계산기로 1분 만에 비교해 보세요.

 

놓치면 손해 보는 금융 재산 및 동거주택

부동산 외에 현금이나 주식이 있다면 금융 재산 상속 공제를 챙겨야 합니다. 순금융재산의 20%를 최대 2억 원 한도 내에서 공제해 줍니다. 또한 부모님과 10년 이상 하나의 주택에서 계속 동거했다면 동거 주택 상속 공제를 통해 주택 가격의 100%(최대 6억 원)까지 파격적인 공제를 받을 수 있습니다.

상속세만큼 중요한 것이 상속받은 주택을 팔 때 나오는 양도세입니다. 비과세 특례가 궁금하다면 아래 글을 참고해 보세요.

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복잡한 계산은 부동산 상속세 계산기로 1차 확인

부동산 상속세 계산방법은 공제 항목과 가산세 규정이 복잡하여 일반인이 완벽하게 계산하기 어렵습니다. 국세청 홈택스의 모의 계산기를 통해 대략적인 세액을 먼저 파악해 보십시오. 상속세 신고 기한은 사망일이 속한 달의 말일로부터 6개월 이내입니다.

이 기간을 넘기면 무거운 가산세가 붙으니, 예상 세액이 크다면 반드시 세무 전문가와 상의하여 절세 플랜을 짜시길 바랍니다.